杭州网讯（xùn）  4月17日国务院发布《关于坚决遏（è）制部分城市（shì）房价过快上涨的通知》，提出“坚决抑制不（bú）合理住房需求（qiú）”，银行房贷等各（gè）项政策的变化，使得 房产买卖双方产生（shēng）了许多新（xīn）的纠纷。

在（zài）房产新政（zhèng）下，原先（xiān）订立的交易合同该（gāi）怎（zěn）样继续？认为不能（néng）继续执行的合同能不（bú）能解除？如何操（cāo）作（zuò）才不会违约（yuē）？面（miàn）对现场听众提出的问题，昨天，在浙江图书馆举办 的“泽（zé）大法律大讲堂”中，浙江（jiāng）大学（xué）律师实务（wù）研究中心的专家、律（lǜ）师们一（yī）一做（zuò）了解（jiě）释。

贷款门槛高了，想解除合同怎么办？

全新的贷（dài）款政策（cè）大大提高了买（mǎi）房的“门槛”，让许多原（yuán）本（běn）准备购（gòu）买第（dì）二套、第三套（tào）房屋的人觉得有些吃不消，纷纷想解（jiě）除合同，这时应该怎么办？

律师点拨（bō）：可适用（yòng）最高院《关于审理商品房（fáng）买（mǎi）卖（mài）合同纠（jiū）纷案件（jiàn）适用法（fǎ）律若（ruò）干问（wèn）题的解释》第23条。

该条（tiáo）规定：“商品房买卖合同约定，买受人（rén）以（yǐ）担保（bǎo）贷款方式付款、因当事人一方原因未（wèi）能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买（mǎi）卖合同不能继续履行的（de），对方当事 人可以（yǐ）请求解除合同和赔偿损失。因不可归（guī）责（zé）于当事人双（shuāng）方的事由未能订立商品房担保贷（dài）款合（hé）同并导致商品房买卖合同不能继续履行（háng）的，当事人可以请（qǐng）求解除合同（tóng）， 出卖人应当将收受的（de）购房款本金及其利息或者定金返还买（mǎi）受（shòu）人。”。

但律（lǜ）师同时提（tí）醒（xǐng），应根据（jù）当事人提供的证据（由主张解（jiě）除的一方提（tí）供证据），区分实际情况是否符合（hé）以下二个条件：（1）“不可归责于（yú）当事人双方事由”。（2） “并导致（zhì）已（yǐ）订立的合同不能继续履行”。

房（fáng）产新（xīn）政不能算“不可抗力”或“情事变更”

在现场，有许多市民（mín）提出（chū），合同上（shàng）有写明（míng）“碰（pèng）到不可抗力或情势变更（gèng），可以解除（chú）合（hé）约。”能不能利用这一（yī）条来解除购（gòu）房合同？

律师分析：“不（bú）可（kě）抗（kàng）力”是（shì）指（zhǐ）“不能预见、不能（néng）避免（miǎn）并不能克服的客观情况”，房产新政不属于“不可抗力（lì）”或（huò）“情事变更”。

长期（qī）以来，国（guó）家（jiā）控制房价过快增长的（de）决（jué）心和信号是明确的，当事人（rén）对房贷政（zhèng）策的调整（zhěng）在订立合同时应该有所预见，同时，首付提高并是不（bú）能克（kè）服，可以去（qù）借钱来付首 付继续履（lǚ）行合（hé）约。

所以，以‘不可抗力’为理由解除合约这（zhè）条路行不通。”

开发（fā）商没（méi）有预售证，认购无效

现场听众（zhòng）中，有不少市民并不是购（gòu）买（mǎi）现房，而是（shì）预购了期（qī）房，有的市（shì）民说，看现在这个形式，房价（jià）可能（néng）要跌了，预购的房子不想要了，能不能和开发商解除合同？

       律师答疑：如果开发商未（wèi）取得商品房（fáng）预售许可证明，以“预约”“认（rèn）购”“意向”等方式收（shōu）取买方人（rén）款项或定金（jīn）、意向（xiàng）金等，或（huò）订立买（mǎi）卖合同的，主张（zhāng）合同无效（xiào）， 买房人（rén）有权（quán）要求开发商返还已（yǐ）付购房款和本金等。

但如果开发商（shāng）已（yǐ）经（jīng）取得了预（yù）售许可（kě），能否（fǒu）解除合同（tóng）还要看（kàn）合同中的具体规（guī）定。

       单方解除（chú）应（yīng）承担的违（wéi）约责任（rèn）

律师介绍，如果一（yī）方当（dāng）事人单方（fāng）面解除合同，应当（dāng）承担违约责任（rèn）。违约责任具体形式（shì）为：

（1）卖方双倍返还（hái）定金或买方定金（jīn）没收（shōu）。

（2）支付合同（tóng）约定（dìng）的（de）违约金。

（3）如约（yuē）定以首（shǒu）期已付款作为补（bǔ）偿或（huò）赔偿的，应视为约定（dìng）违约金（jīn）。可以根据违约金过高或过低（以实（shí）际损失上下30%为（wéi）标准）的（de）规定（dìng），请求法院酌情调整。

（4）预期利益损失的补偿。

《合（hé）同法（fǎ）》第一百一十三条规（guī）定（dìng）：“当事人一方不履（lǚ）行（háng）合同义务或（huò）者履行合同义务（wù）不符（fú）合约定，给对（duì）方造成损失（shī）的，损失赔（péi）偿额（é）应当相当（dāng）于因违约造成的（de）损失，包括 合同履（lǚ）行后可获得的利（lì）益，但不得超过违反合同一方订立（lì）合同时预见到或者（zhě）应当预见（jiàn）到的因违（wéi）反合同可（kě）能造成的损失。”，依此规定，如（rú）果守约方主张违约赔偿，则 包括当事人订立合同时可预见的预期利益损失，在房屋买（mǎi）卖合同中，主要是合同解除导（dǎo）致房屋差价的（de）损失。

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